Você sabe quais são as certidões necessárias para a compra de um imóvel?

Veja quais certidões conferem segurança jurídica para suas transações imobiliárias

Caso esteja em processo de aquisição de um imóvel, independentemente de sua finalidade, seja para investimento, residência, atividades comerciais ou industriais, lazer ou rural, torna-se imprescindível conduzir uma investigação prévia com o intuito de verificar se o(s) vendedor(es) possui(em) algum ônus financeiro ou litígio judicial que possam comprometer o ato de compra e venda. Nesse contexto, destaca-se a relevância das certidões negativas dos proprietários do imóvel que se almeja adquirir, ao realizar uma análise criteriosa para identificar possíveis restrições no CPF da pessoa física ou no CNPJ, incluindo a existência de ações judiciais em curso nas esferas civil, trabalhista, tributária/fiscal, entre outras. 

Caso o(s) vendedor(es) esteja(m) envolvido(s) em processos em andamento e busque(m) alienar seu patrimônio com o intuito de contornar a legislação e evitar o cumprimento de obrigações financeiras, tal venda é considerada uma prática fraudulenta. Nesse caso, mesmo que a escritura já tenha sido devidamente formalizada e registrada, os atos podem ser anulados, permitindo que o(s) credor(es) iniciem uma ação denominada “ação pauliana”, conforme prevista no artigo 161 do Código de Processo Civil. A “ação pauliana” corresponde a uma medida judicial instaurada por credores, com o objetivo de invalidar determinado negócio jurídico efetuado por devedores insolventes ou envolvidos em fraudes relacionadas a bens patrimoniais que seriam destinados ao pagamento de dívidas em uma ação de execução. Essa ação também é conhecida como ação revocatória.

A seguir, apresenta-se uma lista das certidões de maior relevância que devem ser apresentadas pelo(s) vendedor(es) durante o processo de compra e venda de um imóvel. É importante ressaltar que a maioria dessas certidões pode ser obtida gratuitamente por meio da internet:

• Certidões pessoais: essas são as certidões mais frequentemente requeridas do vendedor e devem ser apresentadas durante o intervalo compreendido entre a assinatura do contrato de compra e venda e a formalização da escritura do imóvel. Caso haja múltiplos proprietários, é necessário providenciar a separação dos respectivos documentos. No caso do comprador, as certidões somente serão exigidas caso ele necessite de crédito imobiliário.
• Certidão de Ações na Justiça Federal: no caso de São Paulo, você a consegue no Tribunal Regional Federal da 3ª Região.
• Certidão de Distribuições Cíveis: no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• Certidão de Distribuição Criminal: no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• Certidão de Ações da Fazenda Estadual (Executivos Fiscais): no site da Secretaria da Fazenda.
• Certidão de Ações da Fazenda Municipal (Executivos Fiscais): no site da Prefeitura.
• Protestos de Títulos: no Cartório de Protestos da sua cidade.
• Certidão da Dívida Ativa da União: no site da Receita Federal.
• Certidão de Ações Trabalhistas: no site do Tribunal Regional do Trabalho de São Paulo.
• Certidão de Execuções Trabalhistas: no site do Tribunal Superior do Trabalho.
• Certidão das Ações em Família: no site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• Certidões do imóvel: são de responsabilidade do vendedor, portanto é ele quem arca com os custos.
• Certidão de Matrícula atualizada: no Cartório de Registro de Imóveis.
• Certidão de Dados Cadastrais: no site da Prefeitura onde se localiza o imóvel.
• Certidão de Débitos Condominiais: é expedida pela administradora do condomínio. Aqui, cabe considerar que, se a venda ocorre mesmo com dívidas, elas são repassadas ao novo proprietário, pois estão ligadas ao imóvel. 
• Certidão de Débitos de Tributos Imobiliários (IPTU): no site ou secretaria de finanças da prefeitura.
• Certidão Vintenária de Ônus Reais: no Cartório de Registro de Imóveis; é o documento que traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos, especificando se existe alguma dívida. 

Perdura-se o tradicional provérbio popular: “quem investe em terra, não erra”, desde que a aquisição seja feita com a devida segurança jurídica, de modo a evitar quaisquer “surpresas” após a conclusão dos trâmites legais.

*Fernando Perobelli é bacharel em Direito pela Universidade São Francisco, especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas e consultor imobiliário há 25 anos. Atualmente, é sócio – proprietário da Perobelli negócios imobiliários.

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Por Fernando Perobelli – Fotos: Divulgação